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Warum es sich für Bauträger lohnt, Wohnungsbaugenossenschaften zu initiieren

Wohnungsgenossenschaften haben in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen. Vor dem Hintergrund teilweise stark steigender Mieten und des Engagements internationaler Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt versprechen sie Sicherheit, Stabilität und gute Nachbarschaft. Bei oberflächlicher Betrachtung scheinen sie damit ein Gegenmodell zur kommerziellen Immobilienwirtschaft dazustellen. Doch dieser Eindruck trügt: Der genossenschaftliche Gedanke und das wirtschaftliche Denken von Projektentwicklern müssen sich nicht widersprechen – im Gegenteil: Projektentwickler können dazu beitragen, dem genossenschaftlichen Gedanken zum Durchbruch zu verhelfen.

Um diese These zu begründen, lohnt sich ein Blick auf eines der bundesweit größten und ambitioniertesten genossenschaftlichen Wohnungsbauvorhaben: das Projekt Möckernkiez in Berlin. Fast 500 Wohnungen mitten in der Innenstadt will die erst 2009 gegründete Genossenschaft bauen. Doch weil die Bankenfinanzierung bisher nicht zustande kam, mussten die Genossenschaftsmitglieder die bereits begonnenen Bauarbeiten wieder einstellen – das ehrgeizige Projekt steht auf der Kippe.

Stärken nutzen – gemeinsam profitieren

Verantwortlich für das mögliche Scheitern ist nicht der genossenschaftliche Ansatz, sondern dessen wenig professionelle Umsetzung. Das Beispiel Möckernkiez beweist: Genossenschaftliche Projekte brauchen bei Planung, Finanzierung und Bau erfahrene Partner. Durch eine solche Kooperation mit Projektentwicklern wie Kondor Wessels kann es gelingen, den Stärken des genossenschaftlichen Modells zum Durchbruch zu verhelfen. Und diese Stärken sind unübersehbar: Genossenschaften bieten ihren Mitgliedern ein lebenslanges Wohnrecht sowie vielfältige Mitbestimmungsmöglichkeiten und tragen so zur sozialen Stabilisierung von Stadtteilen bei. Und obwohl das Wohnen in der Genossenschaft sicher ist, ist es gleichzeitig auch flexibel: Wer zum Beispiel aus beruflichen Gründen umziehen muss, kann seine Genossenschaftsanteile zurückgeben. Genossenschaften stellen deshalb eine zeitgemäße Mischform aus Miete und Eigentum dar – man könnte auch von simuliertem Eigentum sprechen.

Trotz dieser Vorteile sind nach Angaben des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zwischen 2010 und 2012 bundesweit lediglich 45 Wohnungsgenossenschaften gegründet worden. Diese geringe Gründungsintensität hat vor allem einen Grund: Um Wohnungen zu errichten, brauchen junge Genossenschaften auf einen Schlag viel Eigenkapital. Entsprechend hoch sind die Genossenschaftsanteile, welche die Mitglieder zeichnen müssen. Bei der im Jahr 2000 gegründeten Genossenschaft Wagnis in München zum Beispiel, die erfolgreich mehrere kleinere Wohnungsbauvorhaben mit insgesamt 236 Wohnungen fertig gestellt hat, müssen Mitglieder für frei finanzierte Wohnungen 950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufbringen. Zusammen mit dem für den Beitritt erforderlichen Pflichtanteil werden so für eine hundert Quadratmeter große Wohnung knapp 100.000 Euro fällig – die Miete (bei den Genossenschaften Nutzungsentgelt genannt) kommt noch hinzu.

Sichere Wohnformen für mittlere Einkommen

Ein anderes Rechenexempel: Für eine etwa 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnung in Berlin müsste ein Genossenschaftsmitglied Anteile in Höhe von 50.000 bis 60.000 Euro zeichnen. Das ist in der Regel zu viel für Krankenschwestern, Verwaltungsangestellte und andere Menschen mit mittlerem Einkommen, die eigentlich eine zentrale Zielgruppe von Genossenschaften darstellen.

Viele dieser Interessenten dürften jedoch etwa 20.000 Euro auf dem Sparkonto haben. Um die Lücke zu schließen, gibt es drei Möglichkeiten: KfW-Darlehen, Bausparverträge und innovative Finanzierungsprodukte. Bereits heute stellt die staatliche KfW-Bank in ihrem Programm 134 zinsgünstige Darlehen für den Kauf von Genossenschaftsanteilen zur Verfügung. Auch Baudarlehen lassen sich schon jetzt für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen nutzen. Darüber hinaus sind die Banken gefordert, neue, bisher nicht existierende Angebote für die Schließung der Finanzierungslücke bei jungen Wohnungsbaugenossenschaften zu unterbreiten.

Die Banken würden sich damit ein lohnendes neues Geschäftsfeld erschließen. Denn Kondor Wessels hat bewiesen, dass eine Kooperation zwischen privater Immobilienwirtschaft und ideell motivierten Gemeinschaften gelingen kann. Zusammen mit dem Verein Beginenwerk errichtete Kondor Wessels in Berlin drei Wohnprojekte, deren Eigentumswohnungen ausschließlich an Frauen verkauft wurden. Die engagierten Frauen des Vereins Beginenwerk waren dabei für Konzept und Vermarktung der so genannten Beginenhöfe zuständig, während Kondor Wessels sich um Projektentwicklung, Bau und Finanzierung kümmerte.

Neue Wege für neue Kunden

Ein ähnliches Modell ist auch für Genossenschaften denkbar. Dabei will Kondor Wessels nicht selbst als Genossenschaft auftreten, sondern vielmehr Genossenschaften initiieren und beim Bau betreuen. Mit diesem zusätzlichen Geschäftsmodell können Bauträger auf die stark gestiegenen Grundstücks- und Baukosten reagieren, die dazu geführt haben, dass beispielsweise in der Berliner Innenstadt keine Eigentumswohnungen für weniger als 3.000 Euro pro Quadratmeter mehr angeboten werden können. Wenn aber die Preise immer weiter steigen, droht irgendeinmal die Nachfrage wegzubrechen. Deshalb liegt es im ureigenen Interesse von Bauträgern, neue Wege zu beschreiten und so zusätzliche Kundengruppen anzusprechen.

Gewiss, diese Suche nach neuen Wegen ist nicht einfach. Doch die Mühe lohnt sich. Denn das genossenschaftliche Modell hat erhebliches Potenzial. Um es zu heben, braucht es die partnerschaftliche, von gegenseitigem Vertrauen getragene Zusammenarbeit von Wohnungsgenossenschaften und privaten Immobilienunternehmen.


Autor: René Richter, CFO Kondor Wessels Holding GmbH

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